چرا مسکن در رکود است؟ در پاسخ باید گفت که کاهش قدرت خرید مردم، عقبنشینی سرمایهگذارها، ثابت ماندن ساختوساز و فضای نامطمئن جنگ و مذاکره موجب رکود در بازار مسکن شده است.
فهرست مطالب
در ادامه، به نقش تورم، ساختوساز و وام میپردازیم و تاثیر آنها را ساده بیان میکنیم. سپس با توجه به دیدگاه کارشناسان بازار سرمایه میخوانید رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد و چه شرایطی باعث پایان آن میشود. بعد از آن مسیر تصمیمگیری بهتر برای خرید یا صبر را یاد میگیرید. برای دیدن جزئیات بیشتر، ادامه مطلب را در سایت طلاین بخوانید.
دلیل رکود مسکن چیست؟
وقتی میپرسیم چرا مسکن در رکود است، فقط به کم شدن خرید و فروش نگاه نمیکنیم. چند عامل مهم کنار هم قرار گرفتهاند و بازار را کند کردهاند. کاهش قدرت خرید مردم، عقبنشینی سرمایهگذارها، ثابت ماندن ساختوساز و فضای نامطمئن جنگ و مذاکره، همگی تاثیر دارند.
در واقع این بازار به ثبات، وام موثر، ساختوساز فعال و اعتماد نیاز دارد. وقتی شرایط اقتصادی و سیاسی نامشخص باشد، خریدار و فروشنده هر دو صبر میکنند. همین رفتار باعث کاهش معامله و عمیق شدن رکود میشود.
در ادامه هرکدام از موارد را به طور کامل بررسی میکنیم. اما اگر میخواهید بدانید که توافق ایران و آمریکا چه اثری بر قیمت مسکن دارد توصیه میکنیم مقاله تاثیر توافق ایران و آمریکا بر قیمت مسکن را مطالعه کنید.
1. کاهش قدرت خرید مردم
وقتی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران حدود 90 میلیون تومان است، خرید خانه برای بسیاری از خانوارها سخت میشود. حتی یک واحد 50 متری هم هزینه بسیار بالایی دارد. فاصله میان درآمد مردم و قیمت خانه زیاد است. همین فاصله باعث میشود بسیاری از افراد خرید را به تعویق بیندازند.
از نگاه توان خرید یعنی نسبت درآمد به قیمت مسکن (Affordability)، بازار زمانی فعال میشود که این فاصله کمتر شود. اما با تورم بالا و کاهش ارزش پول، این اتفاق رخ نداده است. به همین دلیل وقتی میپرسیم چرا مسکن در رکود است، یکی از مهمترین پاسخها همین کاهش قدرت خرید است.
2. عقبنشینی بخش خصوصی از ساختوساز
بخش خصوصی نقش اصلی در ساخت مسکن دارد. وقتی این بخش عقبنشینی کند، بازار با مشکل جدی روبهرو میشود. در واقع یکی از دلایل این وضعیت، افزایش هزینه ساخت است. تورم ساختوساز قبلا حدود 50 درصد بوده و اکنون به حدود 75 تا 80 درصد رسیده است.
در چنین شرایطی، سازنده نمیتواند قیمت آینده را پیشبینی کند. از طرف دیگر، تقاضای واقعی هم کاهش یافته است. این موضوع ریسک سرمایهگذاری را بالا میبرد. در شرایط جنگ و مذاکره، این نگرانی بیشتر میشود. سازنده نمیداند قیمت ارز یا مصالح چه تغییری میکند.
همین ابهام معمولا باعث توقف پروژههای جدید میشود. در این راستا معمولا سازندگان برای آغاز فعالیتهای خود به مقالاتی مانند پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 نیز توجه میکنند.
3. ثبات نداشتن اقتصاد و فضای پرابهام جنگ و صلح
وقتی شرایط اقتصادی و سیاسی نامشخص باشد، تصمیمگیری سخت میشود. فضای نهجنگ نهصلح باعث میشود خریدار و فروشنده هر دو محتاط شوند. فروشنده ممکن است ملک خود را از بازار خارج کند. خریدار هم منتظر کاهش قیمت یا روشن شدن شرایط میماند.
در این وضعیت معمولا نقدشوندگی، یعنی سرعت تبدیل دارایی به پول، کاهش پیدا میکند. مسکن نسبت به طلا و ارز نقدشوندگی کمتری دارد. به همین دلیل، در شرایط ناپایدار، سرمایهها به سمت بازارهای سریعتر میروند. این رفتار باعث کاهش معامله در بازار مسکن میشود.
4. ناکارآمدی وام و تسهیلات بانکی
وام خرید مسکن باید نقش مهمی در خرید خانه داشته باشد. اما در شرایط فعلی، این وام تاثیر زیادی ندارد. دادهها نشان میدهد تسهیلات مسکن در یک محدوده ثابت باقی مانده است. این یعنی وام نتوانسته تغییری در سرمایهگذاری یا خرید ایجاد کند.
مهمترین مشکل، پایین بودن مبلغ وام است. در نتیجه خریدار همچنان باید بخش زیادی از پول را خودش تامین کند. این موضوع باعث کاهش تقاضا میشود. این نکته به ویژه در کلان شهرها مانند تهران بیشتر دیده میشود.
در سمت ساخت هم مشکل وجود دارد. سازندهها برای شروع پروژه به تامین مالی نیاز دارند. وقتی بانکها نتوانند این نیاز را برطرف کنند، ساختوساز کاهش مییابد.
5. عدم تعادل میان عرضه و تقاضا
در بازار مسکن، فقط تعداد خانه مهم نیست. نوع خانه هم اهمیت دارد. در سالهای اخیر، بخش زیادی از ساختوساز به سمت خانههای لوکس رفته است. این در حالی است که بیشتر خریداران به خانههای ارزانتر نیاز دارند. این تفاوت باعث شده بسیاری از واحدها بدون خریدار باقی بمانند.
از طرف دیگر، سازندهها حاضر نیستند زیر قیمت تمامشده بفروشند. هزینه زمین و مصالح بالا رفته است. بنابراین قیمتها کاهش پیدا نمیکند. این موضوع باعث ایجاد فاصله میان خریدار و فروشنده میشود. نتیجه این وضعیت، کاهش معامله است. خریدار منتظر کاهش قیمت میماند و فروشنده صبر میکند. همین حالت بازار را قفل میکند.
6. کاهش جذابیت مسکن در برابر طلا و ارز
در گذشته مسکن یک سرمایه مطمئن بود. اما اکنون شرایط تغییر کرده است. در واقع در پنج سال گذشته نشان داده شده بازارهایی مثل طلا و ارز رشد بیشتری داشتند. همچنین خرید طلای آب شده و سایر انواع طلا و سکه و فروش آنها در این بازار راحتتر است.
به همین دلیل، برخی سرمایهگذاران از مسکن فاصله گرفتهاند. در شرایط جنگ و مذاکره، این رفتار بیشتر دیده میشود. زیرا طلا و ارز سریعتر به تغییرات واکنش نشان میدهند.
رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟
برای پاسخ به این سوال که رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد، باید چند عامل مهم را بررسی کنیم. این بازار به یک عامل خاص وابسته نیست و مجموعهای از شرایط روی آن تاثیر دارد. وقتی تورم بین 50 تا 60 درصد است کارشناسان پیشبینی میکنند که همچنان رکود مسکن ادامه داشته و در کوتاه مدت این رکود پایان پیدا نمیکند.
در کنار این موارد، شرایط جنگ و مذاکره هم تاثیر زیادی دارد. اگر وضعیت اقتصادی و سیاسی پایدار شود، تصمیمگیری در بازار راحتتر میشود.
چه زمانی بازار مسکن رونق میگیرد؟
بازار مسکن زمانی رونق میگیرد که چند شرط مهم همزمان ایجاد شود. این شروط شامل موارد زیر است:
- اولین شرط، کاهش تورم است. وقتی تورم بالا باشد، مردم بیشتر درآمد خود را صرف هزینههای روزمره میکنند. در نتیجه، خرید خانه به تعویق میافتد. کاهش تورم باعث افزایش قدرت خرید میشود.
- دومین شرط، بهبود شرایط وام است. اگر مبلغ وام افزایش پیدا کند و شرایط بازپرداخت سادهتر شود، خریداران بیشتری وارد بازار میشوند. این موضوع تقاضا را بالا میبرد.
- سومین عامل، افزایش ساختوساز است. اگر هزینه ساخت کاهش پیدا کند، تولید مسکن بیشتر میشود. این موضوع به تعادل بازار کمک میکند.
- عامل بعدی، ایجاد ثبات اقتصادی است. در شرایط جنگ و مذاکره، بسیاری از افراد تصمیم خرید را عقب میاندازند. اگر شرایط پایدار شود، معاملات افزایش پیدا میکند. در این حالت، بازار از رکود خارج میشود.
- در نهایت، باید تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد شود. ساخت خانههای متناسب با توان خرید مردم، نقش مهمی دارد. اگر این شرایط فراهم شود، بازار به تدریج فعال میشود.
- ثبات در نرخ ارز دیگر شرایطی است که باعث رونق بازار مسکن خواهد شد.
- مبحث مهم دیگر، سیاستهای حمایتی دولت است. با توجه به ساختار سیاسی کشورمان، در جهت رونق بازار مسکن لازم است تا حمایتهایی از سوی دولت نیز باشد.
در نهایت اگر داراییهای دیگری دارید و میخواهید بدانید که اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است یا نه توصیه میکنیم مقاله آیا طلا بفروشیم خانه بخریم را بخوانید.
سخن پایانی
در این مقاله از طلاین به پرسش چرا مسکن در رکود است پاسخ دادیم. در واقع دانستیم که اعتماد در بازار کمتر شده و وقتی شرایط جنگ و مذاکره روی ذهن مردم سایه میاندازد، تصمیم خرید سختتر میشود. همچنین خریدار منتظر آرام شدن بازار میماند و فروشنده هم از ترس رشد ارز و طلا، گاهی فروش را عقب میاندازد.
از سوی دیگر ساختوساز هم در چنین فضایی کند میشود. در واقع تورم ساخت از سطحهای قبلی فاصله گرفته و به حدود 75 تا 80 درصد رسیده است. بنابراین سازنده در این شرایط نمیداند پروژه بعدی سود دارد یا نه. همین ابهام عرضه آینده مسکن را هم تهدید میکند.
در چنین شرایطی اگر به دنبال سرمایهگذاری در بازارهایی با نقدشوندگی بیشتر مانند طلای آبشده هستید، طلاین در کنار شما عزیزان است. در طلاین میتوانید سرمایهگذاری امنی را در طلای آبشده تجربه کنید.
سوالات متداول
1. آیا الان زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
اگر قدرت خرید دارید و قیمت مناسب پیدا میکنید، خرید میتواند منطقی باشد. اما به دلیل رکود و ابهام اقتصادی بهتر است با بررسی دقیق تصمیم بگیرید.
2. چرا معاملات مسکن کاهش یافته است؟
کاهش قدرت خرید، وام ضعیف، تورم بالا و بیثباتی اقتصادی باعث شده خریداران و فروشندگان صبر کنند و همین موضوع حجم معاملات را کم کرده است.