تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن خود را بهصورت مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن نشان خواهد داد. برخلاف کالاهای مصرفی، اثر بنزین بر مسکن معمولاً فوری نیست. اما انتظارات تورمی را افزایش میدهد. افزایش انتظارات تورمی، موجب افزایش هزینه ساخت، مصالح، حمل و نقل میشود و در نهایت این عامل میتواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. اگرچه به سبب کاهش تقاضا بازار مسکن در یک مدت زمانی وارد رکود میشود.
فهرست مطالب
گرانی بنزین میتواند بازار مسکن را گرانتر کرده یا باعث شود قدرت خرید خانوار کم شده و فروش مسکن با رکود مواجه شود. در شرایطی که تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، سازندگان معمولاً قادر نیستند تمام افزایش هزینههای ناشی از گرانی بنزین و مصالح ساختمانی را به قیمت نهایی واحدهای مسکونی اضافه کنند. در نتیجه، بخشی از این هزینهها از سود سازنده کسر میشود و افزایش قیمت مسکن کمتر از میزان رشد هزینههای ساخت خواهد بود. برای درک متغیرهای مهم بر تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن با طلاین همراه باشید.
آیا افزایش قیمت بنزین باعث افزایش قیمت مسکن میشود؟
پاسخ کوتاه این است که لزوما خیر. افزایش قیمت بنزین دو اثر مخالف بر بازار مسکن دارد. از یک سمت، هزینه ساخت و حمل مصالح را بالا میبرد. از سمت دیگر، قدرت خرید خانوار را کاهش میدهد. در بازار مسکن، رشد هزینه فقط زمانی به قیمت فروش منتقل میشود که خریدار توان پرداخت داشته باشد.
اگر درآمد خانوار ثابت بماند، افزایش هزینه رفتوآمد و کالاها، بودجه خرید خانه را کوچکتر میکند. در این حالت، سازنده با هزینه بالاتر و خریدار با توان کمتر روبهرو میشود. همین تضاد، تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن را پیچیده میکند.
ممکن است قیمت پیشنهادی فروشنده کاهش پیدا نکند، اما معاملات کمتر شوند. چنین وضعی بیشتر به رکود معاملاتی تا جهش قیمت شباهت دارد. در مجموع رابطه افزایش قیمت بنزین و قیمت مسکن با تاثیر افزایش قیمت بنزین بر طلا و دلار متفاوت است.
چگونه افزایش قیمت بنزین بر مسکن اثر میگذارد؟
نخستین اثر افزایش قیمت بنزین بر مسکن، افزایش هزینه تولید و حمل در بخش ساختمان است. اثر دوم، کاهش قدرت خرید خانوار است و اثر سوم نیز به تغییر محل تقاضا مربوط میشود.
- در بخش ساخت، حمل سیمان، فولاد، آجر و تجهیزات هزینه بیشتری ایجاد میکند. استفاده از ماشینآلات ساختمانی نیز گرانتر میشود. بنابراین، هزینه تولید هر مترمربع افزایش پیدا میکند.
- در بخش تقاضا، خانوار پول بیشتری برای رفتوآمد و کالاهای روزانه خرج میکند. در نتیجه، پسانداز و توان پرداخت اقساط کمتر میشود. این اتفاق میتواند خرید خانه را به تعویق بیندازد.
- موقعیت ملک نیز واکنش یکسانی ندارد. مناطقی که قیمت مسکن در آنها حباب کمتری دارد، رشد (مانند مناطق 10، 11، 12، 14، 16 و 18 تهران) بیشتری را تجربه می کنند.
تاثیر افزایش قیمت بنزین بر افزایش هزینه تولید، حمل مصالح و ساختوساز
جابهجایی سیمان، فولاد، آجر و تجهیزات که به سوخت وابستهاند، با تغییر قیمت بنزین، دچار نوسان قیمتی میشوند. فعالیت ماشینآلاتی که در پروژههای ساختمانی استفاده میشود نیز هزینه انرژی دارد. این افزایش فقط به یک مرحله محدود نمیشود. مواد اولیه باید به کارخانه برسند، محصول تولید شود و سپس به پروژه منتقل شود. هر افزایش هزینه در این زنجیره، قیمت نهایی ساخت را بالا میبرد.
با این حال، افزایش هزینه ساخت به همان اندازه که اضافه شده، وارد قیمت فروش نمیشود. سازنده باید شرایط تقاضا را نیز در نظر بگیرد. اگر خریدار قدرت پرداخت نداشته باشد، افزایش قیمت فروش میتواند زمان فروش را طولانی کند.
در این وضعیت، سازنده سه انتخاب دارد. قیمت را افزایش دهد، سود کمتری بپذیرد یا پروژه جدید را شروع نکند. گزینه سوم در کوتاهمدت قیمت را تغییر نمیدهد. اما میزان عرضه در آینده را کاهش خواهد داد. همانطور که مشاهده میکنید، رابطه افزایش قیمت بنزین بر قیمت مسکن اندکی پیچیده است. در واقع افزایش قیمت بنزین در بازارهای مالی دیگر مانند قیمت طلای آب شده نیز اثر خود را به صورت غیرمستقیم خواهد گذاشت.
تاثیر افزایش قیمت بنزین بر عرضه و تقاضای مسکن
پژوهشهای ارائهشده نشان میدهند دو برابر شدن قیمت انرژی، هزینه ساخت را 11 تا 14 درصد بالا برده است. همزمان، تقاضای مسکن حدود 7 تا 10 درصد کاهش یافته است. این اعداد نشان میدهند فشار هزینه و افت تقاضا بهطور همزمان رخ میدهند. بنابراین، نمیتوان فقط از افزایش هزینه ساخت نتیجه گرفت که قیمت خانه به همان نسبت بالا میرود.
- هزینه ساخت با رشد 11 تا 14 درصدی، فشار بیشتری به سازنده وارد میکند.
- تقاضای مسکن با افت 7 تا 10 درصدی، قدرت فروش را کاهش میدهد.
- کاهش معاملات، انتقال کامل هزینه ساخت به خریدار را محدود میکند.
- کاهش پروژههای جدید، عرضه سالهای بعد را کمتر میکند.
بدین ترتیب میتوان نتیجه گرفت که انرژی سهم مستقیمی در قیمت تمامشده پروژه دارد. با این حال، این افزایش به معنی رشد 11 تا 14 درصدی قیمت فروش نیست. بخشی از هزینه اضافه نام برده، به حمل مصالح مربوط میشود. قسمت دیگری از افزایش، از ماشینآلات و مراحل تولید بهدست میآید. در نتیجه، هزینه پروژه در چند بخش همزمان رشد میکند.
گرانی بنزین هزینه ساخت مسکن را افزایش میدهد. اگر بازار رونق داشته باشد، سازندگان میتوانند بخشی از این افزایش هزینه را از طریق بالا بردن قیمت فروش جبران کنند. اما اگر خریداران توان مالی کافی نداشته باشند، سازندگان ناچارند سود کمتری بپذیرند یا حتی پروژههای جدید را به تعویق بیندازند. کاهش ساختوساز نیز میتواند در آینده عرضه مسکن را کاهش داده و زمینه افزایش قیمتها را فراهم کند.
کاهش 7 تا 10 درصدی تقاضای مسکن در برابر رشد هزینهها
دو برابر شدن قیمت انرژی با کاهش 7 تا 10 درصدی تقاضای مسکن همراه بوده است. این افت نشان میدهد فشار بر بودجه خانوار میتواند مستقیما بر معاملات اثر بگذارد. تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن خانوار پس از افزایش هزینه انرژی، سهم بیشتری از درآمد را صرف مخارج جاری میکند. در نتیجه، پسانداز لازم برای پیشپرداخت کاهش پیدا میکند و توان پرداخت اقساط نیز ضعیفتر میشود.
بخشی از متقاضیان از بازار خارج نمیشوند. بلکه خرید را عقب میاندازند. همین تاخیر کافی است تا تعداد معاملات کم شود. کاهش تعداد خریداران نیز قدرت فروشنده برای افزایش قیمت را محدود میکند. در این نقطه، تاثیر افزایش قیمت بنزین بر قیمت مسکن از سمت تقاضا مهار میشود. ساخت، هزینه بیشتری دارد اما بازار ظرفیت پذیرش کامل آن را ندارد.
تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن در بلندمدت رابطه عددی مشخصی دارد. هر 1 درصد افزایش قیمت انرژی با حدود 0.5 درصد کاهش قیمت مسکن همراه بوده است. این مقدار کوچک است. اما در تحلیل جهت بازار اهمیت ویژهای دارد. کاهش تقاضا دلیل اصلی این اتفاق است. افزایش هزینه زندگی، درآمد قابل استفاده خانوار را کاهش میدهد. در نتیجه، تعداد خریداران دارای توان مالی کمتر میشود.
این عدد نباید به شکل یک فرمول ثابت برای آینده استفاده شود. بازار مسکن به چند متغیر دیگر نیز وابسته است. درآمد سرانه، جمعیت شهری و سیاستهای اعتباری میتوانند نتیجه را تغییر دهند. نکته مهم، مقایسه دو فشار است. افزایش هزینه انرژی به سازنده فشار وارد میکند. افت توان خرید نیز مانع انتقال کامل این هزینه میشود. در مجموع توجه به این موارد باعث میشود تا تصمیمگیری برای این که الان خانه بخریم یا نه برای سرمایهگذاران آسان شود و آگاهانهتر وارد بازار مسکن شوند.
تجربه افزایش قیمت بنزین در سالهای گذشته چه تاثیری بر بازار مسکن داشت؟
تجربه گذشته نشان میدهد گرانی بنزین بهتنهایی باعث جهش مسکن نشده است. اثر اصلی معمولا از مسیر هزینه ساخت و کاهش قدرت خرید منتقل شده است.
- دی 1389 و سال 1390: بنزین سهمیهای از 100 به 400 تومان رسید و نرخ آزاد 700 تومان شد. بازار مسکن در سال بعد حدود 10 درصد رشد را تجربه کرد.
- سال 1393: بنزین سهمیهای به 700 تومان و نرخ آزاد به 1000 تومان رسید. با این حال، معاملات پاییز نسبت به تابستان بیش از 13 درصد کاهش داشت.
- سال 1398: بنزین سهمیهای 1500 تومان و نرخ آزاد 3000 تومان شد. معاملات آذر نسبت به آبان 6 درصد رشد کرد. اما نسبت به سال قبل 34 درصد کمتر بود. اگرچه قیمت مسکن در سال بعد حدود 40 درصد افزایش یافت.
- دی 1404: نرخ سوم بنزین به 5000 تومان رسید و دو سهمیه قبلی ثابت ماند. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در دی حدود 2.6 درصد گزارش شده است.
سخن پایانی
تاثیر افزایش قیمت بنزین بر مسکن از دو مسیر اصلی شکل میگیرد. مسیر اول، افزایش هزینه ساخت و حمل مصالح است. مسیر دوم، افت قدرت خرید واقعی خانوار است و در این میان، رفتار بازار به قدرتی بیشتر از یکی از این دو مسیر وابسته است.
زمانی که انرژی گران میشود، سیمان، فولاد و آجر با هزینه بیشتری جابهجا میشوند و ماشینآلات ساختمانی نیز هزینه بالاتری ایجاد میکنند. با این حال، قیمت فروش فقط از هزینه تولید پیروی نمیکند. خریدار باید توان پذیرش قیمت جدید را داشته باشد. در این مقاله دیدیم که رکود معاملاتی هم یک نتیجه مهم است. همچنین کاهش ساخت امروز میتواند عرضه آینده را محدود کند. برای ادامه بررسی بازارها و تحلیلهای مرتبط، مطالب وبلاگ طلاین را مطالعه کنید.
سوالات متداول
1. کدام مناطق تهران بیشترین رشد را تحت تاثیر افزایش قیمت بنزین تجربه می کنند؟
مناطق با مشتری بالا و رقابت فروش کم مانند مناطق 10، 11، 12، 14، 16 و 18 به سرعت به افزایش قیمت بنزین واکنش نشان داده و معمولا رشدی معادل 40 درصد را تجربه میکنند.
2. کدام مناطق تهران کمترین رشد را تحت تاثیر افزایش قیمت بنزین تجربه می کنند؟
مناطق 1، 2، 3 و 5 به سبب داشتن حباب زیاد کمترین رشد را تجربه میکنند. معمولا این مناطق با افزایش قیمت بنزین، رشد 20 درصدی پیدا میکنند.