پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405؛ صبر کنیم یا بخریم؟

پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 توسط کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی نشان می‌دهد که در حالتی که وضعیت مانند سال 1404 باشد، احتمالا قیمت مسکن بین 25 تا 35 درصد افزایش خواهد یافت. اما در صورت رکود اقتصادی بیشتر و تشدید تحریم‌ها، با رکود در بازار مسکن احتمالا روبرو خواهیم بود. بدین ترتیب احتمالا در این شرایط قیمت مسکن حدود 10 تا 15 درصد کاهش خواهد یافت. در مجموع روند قیمت مسکن احتمالا صعودی خواهد بود. اما در مجموع اگر خریداران دید بلند مدت به خرید مسکن داشته باشند، بهتر است به جای صبر، خرید کنند.

خانه‌دار شدن در سال 1404 برای بسیاری از خانواده‌های کم درآمد تبدیل به رویایی دست نیافتنی شد. گرچه در سال‌های قبل هم چنین بود، اما بازار مسکن در این سال بیش از هروقت دیگری مبهم و پر از چالش بود. دلایلی مانند تورم بسیار بالا، نوسان ارز، بالا رفتن ناگهانی قیمت مصالح مانند آهن و فولاد، همه و همه به این چالش دامن زد.

در نیمه دوم امسال حجم معاملات به دلیل امید واهی به کاهش قیمت‌ها کاهش پیدا کرد، اما باز هم قیمت‌ها هر چند با شیب اندک، رو به بالا بود. در حال حاضر خریداران و فروشندگان همگی دست روی دست گاشته‌اند تا ببینند در سال آتی چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ می‌دهد. با ما در سایت طلاین با پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 توسط کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی همراه باشید.

تحلیل رفتار مردم در بازار مسکن 1404

تحلیلگران در پیش بینی بازار مسکن سال آینده و حتی در پیش بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده معتقد هستند رفتار مردم در مورد این بازار همواره قابل پیش‌بینی است. آن‌ها بر این باور هستند که در سال 1404 مردم یک سری رفتار مشترک داشتند که می‌توان این رفتارها را به سه دسته تقسیم کرد. این سه دسته شامل موارد زیر است:

1. خریداران محتاط ولی واقعی

خریداران محتاط افرادی هستند که واقعا به خانه نیاز داشته و قصد خرید دارند. اما به خاطر شرایط موجود در حال حاضر دست نگه داشته‌اند. این افراد بازار را به طور دقیق بررسی می‌کنند تا مگر نشانه‌ای از ثبات در آن ببینند. 

همچنین به خاطر عدم نقدینگی کافی، همواره نگران افت ارزش پول هستند و از طرف دیگر نتوانسته‌اند خرید خود را انجام دهند. این افراد از قیمت‌ها هراس دارند و به دنبال قیمت مناسب هستند. به طوری که مناسب بودن قیمت خانه را مهم‌تر از خود خرید می‌دانند.

2. سرمایه‌گذارانی که محافظه‌کارانه عمل می‌کنند

افرادی که در این گروه قرار دارند، ستون اصلی بازار را تشکیل می‌دهند. این افراد ملک را یک وسیله مصرفی نمی‌بینند؛ بلکه از آن به عنوان سپری در برابر تورم استفاده می‌کنند. در واقع دید آن‌ها به مسکن به عنوان دارایی است که می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای حفظ ارزش پول در برابر تورم باشد. این افراد با تبدیل کردن پول به ملک، از کاهش ارزش آن جلوگیری می‌کنند.

3. دلالان ملک با اهداف کوتاه‌مدت

گروه سومی که در این لیست قرار می‌گیرند، افرادی هستند که در سال‌های دور نبض بازار را در دست داشتند؛ اما در حال حاضر از صحنه خارج شده‌اند. این افراد به دلایل زیر از این بازی خارج شده‌اند:

• بالا رفتن هزینه معاملات
• مالیات بر عایدی
•  رکود عمومی

پیش بینی کارشناسان از قیمت مسکن در سال 1405

طبق تحلیل کارشناسان بازار مسکن، قیمت‌ها در این عرصه در سال آتی یعنی سال 1405 رو به رشد خواهد بود. هر چند معاملات همچنان با رکود همراه هستند، اما الگوی رشد قیمت به صورت صعودی افزایش خواهد یافت. این روند برای دارایی‌های دیگر مانند قیمت طلا 18 عیار نیز تصور می‌شود.

مدل‌های اقتصادی که تحلیلگران بر اساس داده‌های موجود بین سال‌های 1393 و 1404 ترسیم کرده‌اند، نشان می‌دهد که به دنبال افزایش قیمت زمین که معمولا 50 تا 60 درصد کل هزینه را شامل می‌شود، قیمت مسکن رشد نمایی خواهد داشت. همچنین تقاضای سرکوب شده نیز دلیل دیگر این افزایش خواهد بود.

چند سناریو برای پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1405 وجود دارد. در صورتی که روند فعلی تحریم‌ها ادامه پیدا کند، رشد اقتصادی در همان اعداد و ارقام امروز (۲.۷ %) باقی بماند و تورم نیز افزایش پیدا نکند (در حال حاضر 30% است)، قیمت مسکن در کل کشور افزایش 25 تا 35 درصد خواهد داشت.

 اما سناریوهای بدبینانه‌ای هم وجود دارد که طبق آن‌ها، تورم به 39 درصد افزایش و رشد اقتصادی تا 2.2 درصد کاهش خواهد یافت. البته این در صورتی است که تحریم‌ها تشدید شده یا تنش‌های نظامی رخ دهد. در این صورت رکود قیمت در بازار مسکن رخ داده و قیمت‌ها 10 تا 15 درصد کاهش می‌یابد.

از طرف دیگر ممکن است در حالت خوش‌بینانه که همراه با کاهش تحریم‌ها است، رشد قیمت تا حد 10 تا 15 درصد محدود شود و بازار به سمت ثبات پیش برود. گزارش‌هایی هم که در سایت استاتیستا (Statista) نوشته شده است، پیش‌بینی می‌کند که ارزش بازار مسکن در کشور ما تا سال ۲۰۲۵ به ۲.۷۷ تریلیون دلار رسیده و در سال ۲۰۲۶ حدود ۵ درصد رشد کند. البته اما این رشد بیشتر در بخش تجاری رخ خواهد داد.

همچنین در مورد پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 می‌توان به چرخه‌های تاریخی مسکن که به صورت ۱۸ ساله ثبت شده‌اند، توجه کرد. این چرخه‌ها نشان می‌دهد که احتمالا سال ۱۴۰۵ انتهای دوره رونق بوده و در نهایت منجر به اصلاح قیمتی شود.

 به خصوص اینکه پروژه‌های دولتی مسکن افزایش یابد. کارشناسان اتحادیه املاک و مسکن پیش‌بینی کرده‌اند که تا اواسط ۱۴۰۵ رکود معاملاتی ادامه پیدا کرده است. ولی احتمالا شاهد پرش‌های پله‌ای قیمت در اواخر سال خواهیم بود.

سناریوهای احتمالی بازار مسکن در سال 1405

در مجموع برای بازار مسکن می‌توان چند سناریوی احتمالی در نظر گرفت.

1. سناریو ثبات نسبی

اگر یک شوک مثبت سیاسی رخ دهد یا دولت بتواند تورم را به طور پایدار کنترل کند، رشد قیمت‌ها کمتر شده و بازار یک تعادل نسبی را تجربه خواهد کرد. در این صورت معاملات هم افزایش می‌یابد. 

2. رکود تورمی

این وضعیت که محتمل‌ترین حالت با توجه به وضع کنونی است، نشان از بالا رفتن مداوم قیمت مسکن به صورت آرام دارد. در این حالت معاملات کمتر از حد میانگین بوده و اکثریت جامعه از خانه‌دار شدن دور و دورتر می‌شوند. این رکود و شرایط بد اقتصادی حتی بر روی قیمت سایر دارایی‌ها مانند پیش‌بینی طلا در سال آینده نیز اثر خواهد گذاشت.

3. شوک جدید قیمتی

در صورتی که ارز با نوسانات شدید همراه باشد یا قیمت مصالح به طور ناگهانی افزایش پیدا کند، بازار مسکن باز هم شاهد یک جهش قیمتی دیگر خواهد بود. در این صورت رکود عمیق‌تر شده و سرمایه‌دارها به سمت بازارهای دیگر مانند خرید طلای آب‌شده حرکت می‌کنند.

4. اصلاح ساختار

در صورتی که نظام بانکی به طور جدی اصلاح شود، بخش خصوصی رشد داشته و پوشش تسهیلات افزایش یابد، امکان دارد چرخه رکود شکسته شده و خانه ساختن جان تازه‌ای بگیرد. 

5. انباشت و جهش ناگهانی

در این حالت قدرت خرید کاهش یافته و روند فعلی ادامه خواهد داشت. بدین صورت خریداران واقعی از بازار خارج شده و بازار به دست سرمایه‌دارها می‌افتد. این حالت، تقاضای سرکوب‌کننده به وجود می‌آید. اما اگر شرایط اقتصادی به طور جزئی هم بهبود پیدا کند، تسهیلات بانکی و تورم بیشتری در انتظارمان بوده و سبب یک جهش قیمتی ناگهانی می‌شود.

6. تحول دیجیتال و تغییر الگوی سکونت

در این وضعیت شهرهای کوچک رشد یافته، پلتفرم‌های آنلاین هوشمند معاملات املاک و مسکن توسعه پیدا کرده و بخش زیادی از شهرهای بزرگ به مناطقی با هزینه‌های کمتر منتقل می‌شوند. 

در صورت بروز این روند، شاهد کاهش فشار قیمتی در شهرهای بزرگ خواهیم بود و این موضوع باعث می‌شود قیمت‌ها در شهرهای کوچک‌تر رشد پیدا کرده و ساخت و ساز در این شهرها بیشتر شود.

7. بحران منابع و توقف پروژه‌ها

اگر به همین منوال با کمبود آب و برق مواجه باشیم، بیشتر پروژه‌های ساختمانی متوقف یا رها شده و هزینه نگهداری ساختمان‌ها بالا می‌رود. علاوه بر این عرضه مسکن به طرز شدیدی کاهش پیدا کرده و مهاجرت ساکنین به امری اجتناب‌ناپذیر تبدیل می‌شود.

 همه این‌ها باعث می‌شود قیمت‌ها در مناطقی که دارای زیرساخت پایدار هستند افزایش یافته و در مناطق دیگر شاهد رکود کامل باشیم.

تفاوت احتمالی قیمت مسکن در تهران، شمال و شهرستان ها در سال 1405

تحلیلگران در پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 تفاوت بین شهرهای کوچک و بزرگ را هم در نظر می‌گیرند. بازارها تحت تاثیر موقعیت جغرافیایی هم هستند و هر منطقه مسیر خاص و متفاوتی در این عرصه طی می‌کند.

پایتخت کشور، تهران، به عنوان قلب اقتصادی کشور، در حال حاضر به مرحله‌ اشباع قیمتی رسیده است. یعنی قیمت‌ها فوق‌العاده بالا است و تقاضا برای خرید مسکن وجود ندارد. در مناطق متوسط رو به بالا رشد قیمتی نداریم و معاملات بسیار کم است. این بازار برای کسب سود اصلا مناسب نیست و بیشتر جنبه نگهداری دارایی و حفظ ارزش سرمایه به عنوان یک دارایی امن دارد.

در شهرستان‌ها فرصت‌هایی در حال شکل‌گیری است. مثلا شهرهایی مانند رشت، تبریز، یزد و اراک در حال حاضر باز هم ظرفیت رشد دارند. زیرا قیمت زمین در این شهرها پایین بوده و هزینه‌های ساخت هم کم است. این شهرها تا سال 1404 می‌توانند بین 30 تا 40 درصد رشد قیمتی را داشته باشند.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن بر این باور هستند که شهرهای شمالی کشور فرصت بزرگی برای سرمایه‌گذاری هستند. با کاهش بارندگی در مناطق دیگر کشور، مهاجرت به مناطق شمالی بیشتر شده و قیمت‌ها تا سال آینده تا 70 درصد رشد خواهد داشت. با این وجود مشکلات زیر باعث کند شدن توسعه می‌شود.

• ضعف زیرساخت‌ها
• مدیریت محلی ضعیف
• وابستگی به بودجه‌ی مرکزی

به همین دلیل برای سرمایه‌گذاری در شمال کشور باید دیدی بلندمدت داشت و حتما در مورد محله و موقعیت مکانی تحقیق و تحلیل کافی انجام شود.

چه عواملی باعث بر قیمت مسکن در سال 1405 اثر می گذارد؟

تحلیلگران معتقد هستند که چند عامل مختلف بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. این عوامل شامل موارد زیر است.

نقدینگی 

یکی از این عوامل نقدینگی است. در سال 1404 حجم نقدینگی موجود در کشور طبق گزارش‌ها از مرز ۷ هزار میلیارد تومان گذشته است. بدین معنی که پول سرگردان زیادی در اقتصاد کشور وجود دارد که راکد مانده است. اگر این پول وارد بازار مسکن نشود، وارد بازارهای دیگر شده و باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

تورم

مورد بعدی تورم است. وقتی تورم افزایش می‌یابد و پایین نمی‌آید، قیمت مسکن هم کاهش پیدا نمی‌کند. از آنجایی که مردم پول ملی را ارزشمند نمی‌دانند، به خرید دارایی‌های فیزیکی روی می‌آورند و به سمت دارایی‌هایی روی می‌آورند که به عنوان راه‌های فرار از تورم شناخته می‌شود. بنابراین حتی در رکود معاملاتی، قیمت‌ها به‌ دلیل انتظار تورمی بالا باقی می‌مانند.

نرخ ارز

عامل بعدی که در قیمت مسکن موثر است، نرخ ارز است. نرخ ارز به طور مستقیم بر قیمت ملک تاثیر می‌گذارد. با هر افزایش قیمت دلار، هزینه مصالح و زمین هم بالا رفته و سازنده را مجبور به افزایش قیمت نهایی می‌کند. 

در صورتی که دلار تا پایان سال ۱۴۰۴ به ۱۴۰ هزار تومان برسد، احتمالا قیمت مسکن 25-30 درصد رشد خواهد داشت. اما در صورتی که نرخ ارز کنترل شود، قیمت‌ها ثابت می‌مانند؛ اما باز هم کسی قدرت خرید نخواهد داشت. بدین ترتیب در این موارد توجه به پیش بینی قیمت دلار در 6 ماه آینده نیز می‌تواند برای پیش بینی قیمت مسکن اهمیت داشته باشد.

سیاست‌های دولت

موارد بعدی که بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند، سیاست‌های دولت مانند طرح‌ مسکن ملی و نهضت ملی مسکن هستند که با وجود ضعف‌هایی مانند ضعف مدیریت اجرایی، مشکلات تأمین مالی و کمبود زمین، اجرای آن‌ها مشکل است. از طرف دیگر خانوارهایی که نیاز به مسکن دارند، تا پایان ۱۴۰۵ به ۴ میلیون خانوار می‌رسند، در صورتی که مطابق با گزارش‌ها در حال حاضر این تعداد خانه در دسترس نیست. همچنین مهاجرت به شهرهای بزرگ هم باعث افزایش قیمت در این شهرها می‌شود.

توصیه کارشناسان به خریداران مسکن در سال 1405

کارشناسان مسکن بر این باور هستند که خریداران واقعی باید واقع‌بین بوده و منتظر نباشند قیمت‌ها به روند قبل بازگردند. اما نباید بدون فکر و با احساس هم تصمیم به خرید بگیرند. پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 نشان می‌دهد که قیمت‌ها با شیبی ملایم‌تر به رشد خود ادامه می‌دهند. 

بزرگ‌ترین اشتباه این است که صرفا به خاطر سفته بازی اقدام به خرید خانه کنید. چون در این وضعیت نمی‌توان سودی به دست آورد. افرادی که به طور حرفه‌ای در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، باید به چند نکته زیر توجه داشته باشند:

• اطلاع از وضعیت بازار و زمان مناسب برای خرید
• انتخاب پروژه‌هایی با زیرساخت و دسترسی مناسب و مناطقی با تقاضای پایدار
• خرید واحدهای میان‌متراژ برای نقدشوندگی سریع‌تر آن
• محتاط بودن در پروژه‌های مشارکتی به دلیل احتمال بروز تاخیر یا افزایش هزینه ساخت
• بررسی قیمت روز آهن و فولاد قبل از خرید
• افزایش دانش مالی و طرح‌ریزی برنامه‌ریزی و هدف‌گذاری صحیح برای افزایش مقدار پس‌انداز
• مشورت گرفتن از افراد متخصص و کارشناسان ملک و مسکن

چگونه در بازار مسکن 1405 سرمایه گذاری پول سازی داشته باشیم؟

برای یک سرمایه گذاری پول ساز بهتر است به موارد زیر توجه کنید:

1. خرید املاک با قیمت مناسب و اجاره دادن آن (بازده اجاره در مناطق متوسط به طور ماهانه حدود ۴ درصد است)
2. مشارکت در ساخت
3. تبدیل ملک به دفتر کار، کافه، رستوران و …
4. خرید ملک در حومه‌ی شهرهای بزرگ مانند مناطق پردیس، اندیشه، کرج و لواسان در تهران
5. خرید از صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان راهی امن و کم ‌ریسک برای ورود غیر مستقیم به بازار مسکن

توجه: توصیه به خرید در یک زمان و شرایط منحصر به فرد توسط کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی بر مبنای روند تاریخی و آماری بازار مسکن رخ داده است. طلاین به طور مستقیم به هیچ یک از کاربران توصیه‌ای مبنی بر خرید در یک زمان و شرایط مشخص نمی‌کند.

سخن پایانی

در این مقاله از طلاین دریافتیم که بازار مسکن در سال 1404 به دلایلی مانند تورم بسیار بالا، نوسان ارز، بالا رفتن ناگهانی قیمت مصالح مانند آهن و فولاد دچار رکود شد و قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافت. پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 توسط تحلیلگران این عرصه نیز نشان می‌دهد که آینده این بازار مسکن ترکیبی از رکود، تورم و فرصت است. 

به احتمال زیاد با بالا بودن قیمت‌ها معاملات کاهش می‌یابد. تنها تغییر در وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور می‌تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج کند. در این وضعیت باید اطلاعات خود از این بازار را بالا برد و با خرید ملک‌های کوچک، اجاره دادن آن یا استفاده از آن برای شروع یک کسب و کار (به عنوان دفتر کار یا کافه)، ارزش پول خود را حفظ کرد.

سوالات متداول