تاثیر جنگ بر قیمت مسکن؛ بازار ملک در مسیر ریزش یا جهش؟

تاثیر جنگ بر قیمت مسکن بدین گونه است که زمینه‌ساز رکورد معاملاتی و کاهش قدرت خرید شده که در مجموع باعث سرمایه‌گذاری کمتر در این حوزه می‌شود. در چنین شرایطی، قیمت مسکن وارد فاز نوسان و بی‌ثباتی می‌شود و ریزش ناگهانی را تجربه نمی‌کند.

با افزایش تنش‌های سیاسی و احتمال وقوع جنگ ایران و آمریکا، یکی از مهمترین بازارهایی که مورد توجه قرار می‌گیرد، بازار مسکن و زمین است.. در این محتوا از طلاین با کمک کارشناسان بازارهای مالی به طور دقیق به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در زمان جنگ، تاثیر آن بر اجاره‌‌بها و رهن، تاریخچه‌های آماری، قیمت مسکن پس از جنگ و.. خواهیم پرداخت. تا انتهای این محتوا با ما همراه باشید.

در صورت جنگ ایران و آمریکا قیمت ملک چه خواهد شد؟

در هفته‌های اخیر، تنش‌هایی جدی میان آمریکا و ایران رخ داده است که در فضای رسانه‌ای و اقتصادی کشور می‌توان به وضوح شاهد آن بود. این تنش‌ها در تمام ابعاد اقتصاد کشور از خود ردهایی به جای می‌گذارد. در واقع یکی از دارایی‌هایی که همانند قیمت طلای آب شده و سایر انواع طلا و سکه در صورت رخداد درگیری میان ایران و آمریکا تحت تاثیر قرار می‌گیرد، بازار مسکن است.

بررسی‌ نظرات کارشناسان بازار مسکن نشان می‌دهد که در کوتاه مدت، بازار ملک در صورت درگیری احتمالا وارد فاز رکود معاملاتی می‌شود و حجم خرید و فروش کاهش می‌یابد. با این وجود به دلیل تورم بالا، افزایش هزینه‌ها و افت ارزش پول ملی  اگر درگیری طولانی رخ دهد، با افزایش رشد تدریجی قیمت مسکن روبرو خواهیم شد.

چه عواملی بر قیمت مسکن در زمان جنگ اثرگذار است؟

در زمان جنگ، قیمت مسکن تحت تاثیر عواملی پیچیده و متعددی قرار می‌گیرد که هر کدام به نوبه خود جهت حرکت بازار را تعیین می‌کند. در ادامه به مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در دوران جنگ می‌پردازیم.

1. رکود و کاهش حجم معاملات

در زمان جنگ، عدم قطعیت امنیتی و اقتصادی باعث می‌شود که خریداران و فروشندگان وارد فاز انتظار شوند که باعث کاهش معاملات در این دوره زمانی می‌شود. همچنین می‌تواند فشاری نزولی وارد کند و مانع رشد شدید قیمت‌ها شود. این نکته برخلاف اتفاقی است در قیمت نقره رخ خواهد داد. در همین راستا می‌توانید تاثیر جنگ بر قیمت نقره را بخوانید.

2. تورم عمومی 

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیر جنگ بر قیمت خانه، رشد تورم است. افزایش هزینه‌های عمومی، رشد نقدینگی، افت ارزش پول ملی و افزایش هزینه مصالح ساختمانی و ساخت‌وساز باعث می‌شود قیمت اسمی مسکن تحت فشار تورمی قرار بگیرد و از ثبات خارج شود.

3. قدرت خرید مردم

علاوه بر تورم، عواملی از جمله افزایش بیکاری، بی‌ثباتی اقتصادی و عدم افزایش حقوق و دستمزدها، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش می‌دهد. در این شرایط تقاضای موثر برای خرید مسکن افت می‌کند و همین موضوع می‌تواند مانعی برای رشد قیمت‌ها شده یا بازار را وارد فاز رکود و تثبیت قیمتی کند. 

این نکته نیز برخلاف اتفاقی است که در قیمت طلا رخ خواهد داد. اگر کنجکاو هستید که بدانید قیمت طلا در زمان جنگ چه خواهد شد، می‌توانید مقاله تاثیر جنگ بر قیمت طلا را مطالعه کنید.

4. کاهش عرضه و ساخت‌وساز

معمولا در دوران جنگ، با افزایش نرخ ارز و تنش‌های جنگی، اختلالاتی در هزینه‌های تولید مصالح ساختمانی، حمل و نقل، حقوق کارکنان و… بوجود می‌آید که سرمایه‌گذاران و مهندسان ساختمانی، برای مدیریت شرایط و حفظ سرمایه، پروژه‌های جدید را به تعویق می‌اندازند که باعث کاهش عرضه مسکن در بازار می‌شود و در مناطق مختلف باعث فشارهای افزایشی و کاهشی می‌شود.

5. تغییرات در تقاضای منطقه‌ای

در دوران جنگ، تقاضا برای موقعیت‌های جغرافیایی تغییر می‌کنند. معمولا شهرهایی که از امنیت بالا و امکانات کافی برخوردارند، تقاضا برای زندگی در آن‌ها افزایش می‌یابد که در این موقعیت افزایش نرخ مسکن به طور چشمگیری بالاتر می‌رود. همچنین شهرهایی که درگیر تنش‌های جنگ هستند، تقاضا در آن‌ها کاهش می‌یابد و در نهایت قیمت مسکن در این مناطق مسیری نزولی را طی می‌کنند. شایان ذکر است که جنگ می‌تواند بر قیمت دلار نیز اثر بگذارد. برای دانستن درباره اثر جنگ بر دلار می‌توانید مقاله تاثیر جنگ بر قیمت دلار را بخوانید.

تاثیر جنگ بر اجاره‌‌بها و رهن چگونه است؟

در یک دیدگاه بلندمدت، اگر جنگ میان ایران و آمریکا تشدید شود و به حملات نظامی کشیده شود، بازار اجاره‌بها و رهن بیش از قبل افزایش پیدا خواهد کرد و افرادی که قصد خرید خانه داشتند، به علت وضعیت نامعلوم به تقاضای اجاره ملک روی می‌آورند. در نتیجه این افزایش‌ها، باعث بالا رفتن هزینه اجاره‌بها و رهن می‌شود. از دیگر دلایل افزایش رهن و اجاره‌بها در دوران جنگ می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• رکود معاملات خرید و فروش مسکن
• تورم بالا و رشد هزینه‌های زندگی
• حقوق دریافتی پایین با هزینه‌ها

تاریخچه آماری اثر جنگ بر قیمت مسکن در ایران

بررسی‌های تاریخچه آماری بازار مسکن، نشان می‌دهند که جنگ همواره از مهمترین عوامل بر روند قیمت‌ها در مسکن بوده است. در واقع این نکته در قیمت مسکن در دولت‌های مختلف به خوبی قابل مشاهده است که میانگین قیمت مسکن در دوران جنگ ایران و عراق چه اتفاقی برای آن افتاده است. 

در واقع تجربه‌های گذشته ثابت می‌کند که در این دوره‌ها، بازار ملک از تغییرات بزرگی پیروی و از شرایط عادی فاصله بسیاری می‌گیرد. در ادامه مروری بر واکنش بازار مسکن در شرایط جنگی قبل خواهیم پرداخت.

تاثیر جنگ ایران و عراق بر قیمت مسکن (1359_1367)

در طول هشت سال جنگ ایران و عراق، بازار مسکن وارد یک شوک بلندمدت اقتصادی و امنیتی شد. سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز کاهش یافت. زیرا ریسک پروژه‌ها بالا بود و سازندگان تمایلی به شروع پروژه جدید نداشتند. 

اطلاعات آماری قدیمی نشان می‌دهند که در سال‌های ابتدایی و میانی جنگ قیمت مسکن رشد داشته است. البته این نکته در حاشیه شهرهای اصفهان، شیراز و تهران بیشتر دیده می‌شد. البته باید بدانید که با نوسان بالایی همراه بوده است. البته کنترل ساخت و ساز  و کنترل اجاره بها از سوی دولت باعث شد تا روند مسکن جهش زیادی را تجربه نکند. 

شاخص / منطقه	روند قیمت مسکن در دوره جنگ	توضیح و دلیل اصلی
کل کشور (میانگین کلی)	قیمت‌ها در مجموع در اوایل و میانه جنگ افزایش یافته‌اند	تورم شدید در اقتصاد و افزایش عمومی قیمت‌ها، بخشی از این رشد ناشی از کاهش ارزش پول و افزایش هزینه‌ها بوده است.
شهرهای مرکزی (تهران، اصفهان، شیراز)	رشد قیمت و افزایش تقاضا در مناطقی با امنیت بیشتر	انتقال جمعیت از مناطق جنگ‌زده و مهاجرت به شهرهای امن، باعث افزایش تقاضای مسکن و فشار افزایشی بر قیمت‌ها شد.
مناطق مرزی و نزدیک جبهه	نوسان و رکود مقطعی	در مناطقی که در معرض درگیری مستقیم قرار داشتند، معاملات کاهش و قیمت‌ها با ثبات یا پایین‌تر از میانگین کل کشور بود.
حاشیه شهرها (حومه کلان‌شهرها)	افزایش قیمت زمین و مسکن در حاشیه	مهاجرت داخلی باعث شد خانواده‌ها به مناطق حاشیه‌ای بروند و همین افزایش تقاضای محلی موجب رشد قیمت‌ها شد.
ساخت‌وساز و عرضه مسکن	کاهش محسوس در عرضه	سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به دلیل ریسک بالا باعث شد عرضه نتواند با تقاضا هماهنگ شود.

تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن (خرداد 1404)

پس از جنگ نظامی 12 روزه میان ایران و اسرائیل در سال 1404، تحلیل‌های بازار نشان ‌می‌دهند که بازار مسکن تهران در کوتاه مدت تحت فشار چشمگیری قرار گرفت. طبق اطلاعات تحلیلی، میانگین قیمت مسکن در تهران در هفته‌های ابتدایی، بیش از 8.5 درصد کاهش یافت که علت آن ناشی از از ترس خریداران، رکود معاملاتی و توقف تقاضا بود. بدین ترتیب مردم در این دوران به دنبال بهترین سرمایه‌گذاری در زمان جنگ بودند.

پس از فروکش کردن تنش‌های جنگ، گزارش‌ها نشان می‌دهند که بازار دوباره در مسیر افزایش محدود قیمت قرار گرفت اما حجم معاملات در سطوح بسیار پایین باقی مانده بود و بازار وارد رکود تورمی (قیمت بالا و خرید و فروش کم) شد.

منطقه / استان	روند کلی قیمت مسکن پس از جنگ	تحلیل و دلیل اصلی
تهران (میانگین کل شهر)	افت محسوس قیمت، به‌طور متوسط حدود 8 تا 9 درصد و در برخی محله‌ها کاهش‌های سنگین‌تر	تاثیر جنگ بر قیمت مسکن تهران با کاهش شدید حجم معاملات باعث عقب‌نشینی خریداران و تعدیل قیمت‌ها شد.
تهران – مناطق شمالی	کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش	مالکان برای جلوگیری از خواب سرمایه، قیمت فایل‌ها را تعدیل کردند.
شمال کشور (گیلان و مازندران)	افزایش تقاضا و رشد قیمت برخی فایل‌های ویلا و زمین	نگاه پناهگاهی به ملک و مهاجرت موقت باعث تقویت تقاضا شد.
استان‌ها و شهرهای در معرض حملات مستقیم	رکود عمیق همراه با فشار نزولی بر قیمت	نگرانی‌های امنیتی معاملات را متوقف و بازار را وارد فاز انتظار کرد.
استان‌های مرکزی و کم‌ریسک‌تر	ثبات نسبی یا نوسان محدود قیمت	فاصله از کانون تنش‌ها مانع از شوک قیمتی شدید شد.
بازار اجاره در سطح کشور	تداوم افزایش نرخ اجاره در برخی مناطق	کمبود عرضه و فشار تورمی باعث تشدید مشکلات مستاجران در سال 1404 شد.

تاثیر جنگ بر قیمت انواع ملک چگونه است؟

در شرایط بحران که تنش‌های سیاسی و امنیتی مورد هدف قرار می‌گیرند، بازار مسکن واکنش‌های متفاوتی نسبت به انواع ملک‌ها نشان می‌دهد که روندی یکسان برای همه‌ی املاک نیست. در ادامه به بررسی انواع ملک در این شرایط خواهیم پرداخت.

1. املاک تجاری

املاک تجاری اولین بخش‌هایی هستند که با کاهش شدید تقاضا در این دوره روبرو می‌شوند. زیرا فعالیت‌های اقتصادی و کسب‌وکارها در شرایط ناامن بسیار کمتر می‌شوند. به همین علت، سرمایه‌گذاران به خرید و توسعه در املاک تجاری جذب نمی‌شوند.

از طرف دیگر، هزینه‌های ساخت و نگهداری این املاک بسیار بالا هستند که در این هنگام، خرید این املاک بسیار قابل اعتماد نمی‌باشند. سرمایه‌گذاری در املاک تجاری در زمان جنگ نه تنها باعث سودآوری نمی‌شود بلکه امکان تثبیت قیمت و یا کاهش قیمت‌ها نیز وجود دارند. در این شرایط حتی دریافت انواع وام مسکن نیز سخت‌تر از شرایط عادی است.

2. ویلاهای ساحلی

پیش از رخداد جنگ، خرید ویلاهای ساحلی با جذابیت و سودآوری بالایی همراه بود اما در این هنگام به دلیل کاهش سفرها و نگرانی مردم نسبت به امنیت برخی مناطق، باعث افت تقاضا در خرید و اجاره شده‌اند. همچنین، عرضه ویلاهای ساحلی در شرایطی ثابت باقی می‌ماند اما با کم شدن سرمایه‌گذار برای خرید یا اجاره، با روند نزولی قیمت‌ها روبرو خواهد شد. البته اگر ویلاهای ساحلی در شهرهایی باشد که دور از شرایط جنگ هستند، به دلیل افزایش تقاضا احتمالا قیمت آن‌ها نیز افزایش یابد.

3. آپارتمان‌های لوکس

در این میان آپارتمان‌های لوکس در مناطق شهری مناسب، یکی از بهترین بخش‌هایی به شمار می‌آیند که در شرایط بحرانی جنگ، ارزش خود را بهتر از دیگر املاک حفظ می‌کنند که امکان افزایش قیمت نیز دور از انتظار نیست. دلیل اصلی آن  ثبات و صعود نرخ املاک لوکس، امن نگه داشتن سرمایه و افزایش قیمت آن است.

4. آپارتمان‌های کوچک

آپارتمان‌های کوچک، با افزایش عرضه و کاهش قدرت خرید عمومی مردم روبرو است. کاهش میزان تقاضا به دلیل افزایش قیمت بالا باعث می‌شود که کمتر کسی در این شرایط برای این نوع ملک سرمایه‌گذاری کند. همین موضوع باعث نزول قیمت یا تثبیت آن در شرایط جنگ می‌شود.

تاثیر جنگ بر سرمایه‌گذاری در ملک چگونه است؟

در زمان جنگ، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و زمین، تحت تاثیر ریسک، ناامنی و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. در این شرایط، سرمایه‌گذاران محافظه‌کارانه عمل می‌کنند و به‌جای ورود به معاملات ریسکی و نامعلوم به دنبال راهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و جنگ هستند که همین موضوع باعث افت ساخت و ساز در کوتاه مدت می‌شود.

از سویی دیگر، با افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی، ملک برای برخی از سرمایه‌گذاران همچنان مناسب است اما تمرکز سرمایه‌گذاری در این مورد از املاک لوکس و پروژه‌های بزرگ به سمت املاک مصرفی و کوچک تغییر می‌کند که این تغییر برای حفظ سرمایه و کاهش ریسک می‌باشد.

در نتیجه سرمایه‌گذاری در مسکن حتی در زمان جنگ نیز امکان‌پذیر می‌باشد اما نسبت به دوره‌های عادی، نیازمند انتخاب دقیق نوع ملک، موقعیت جغرافیایی و صبر است.

قیمت مسکن پس از جنگ چگونه خواهد شد؟

معمولا پایان جنگ به معنای بازگشت تدریجی ثبات به فضای اقتصادی است. اما بازار مسکن مانند دیگر بازارها واکنشی سریع و یکسان ندارد. تجربه در جنگ‌های قبل نشان می‌دهد که مسیر قیمت ملک پس از پایان جنگ به عواملی از جمله میزان خسارت، وضعیت تورم، سیاست‌های دولت و رفتار سرمایه‌گذاران باز می‌گردد. به همین علت توجه به پیش بینی‌های مختلف مانند پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1405 و… جهت تصمیم‌گیری آگاهانه مهم است.

سناریو خوش‌بینانه

در صورتی که جنگ در مدت زمانی کوتاه پایان یابد و فضای سیاسی و اقتصادی کشور به سمت ثبات حرکت کند، بازار مسکن پس از یک دوره رکود معاملاتی، وارد معاملات تدریجی می‌شود. بازگشت تقاضای مصرفی مردم، کاهش نااطمینانی و تداوم تورم‌ها باعث می‌شود که قیمت مسکن به ویژه در مناطق امن و پرتقاضا، روندی افزایشی را در پی بگیرد.

سناریو بدبینانه

اگر مدت زمان جنگ بلند مدت باشد و با پیامدهای اقتصادی عمیق همراه باشد، بازار مسکن با رکود افزایشی روبرو خواهد شد. افت سرمایه‌گذاری، توقف در ساخت و ساز، افزایش بیکاری و… تقاضا را کاهش می‌دهد که در برخی مناطق منجر به کاهش شدید قیمت‌های واقعی می‌شوند.

سناریو معمول

در این گزینه، بازار مسکن پس از جنگ وارد ثبات و نوسان محدود می‌شود. به طور معمول معاملات به تدریج شروع می‌شوند اما رشد قیمت‌ها سریع نخواهد بود. با گذشت زمان بیشتر در صورت تداوم تورم و افزایش هزینه ساخت، قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا می‌کند. اما باید به این نکته اشاره کنیم که این رشد در همه مناطق کشور یکسان نخواهد بود.

سناریو کارشناسی (تحلیل واقع‌بینانه بازار)

بر اساس تجربه دوره‌های مشابه در کوتاه مدت حجم معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید و احتیاط سرمایه‌گذاران، کاهش می‌یابد. اما تورم بالا، افزایش هزینه ساخت و ساز و محدود شدن عرضه، اجازه افت عمیق قیمت مسکن را نمی‌دهد. اما در بلند مدت، با تثبیت شرایط سیاسی و اقتصادی، برنامه‌های بازسازی، مشارکت در سرمایه‌گذاری و تکمیل پروژه‌های ناتمام، بازار به رشد تدریجی خود بازمی‌گردد.

در زمان جنگ در چه نوع املاکی سرمایه گذاری کنیم؟

در شرایط جنگ و افزایش نوسان اقتصادی، انتخاب نوع ملک برای سرمایه‌گذاران از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین در این وضعیت انتخاب مسکن در سراسر کشور به صورتی پایدار و واکنش یکسان نخواهد بود و بهتر است که قبل از خرید بررسی‌هایی صورت گیرد. 

در ادامه به انتخاب دو نوع ملک و دلایل انتخابی آن‌ها پرداخته‌ایم:

• آپارتمان‌های کوچک‌متراژ: به دلیل قیمت پایین و تناسب آن با درآمد افراد، حتی در دوران جنگ نیز تقاضای بالایی دارد و نقدشوندگی آن نیز مناسب‌تر است. به همین علت آپارتمان‌های کوچک به عنوان گزینه‌ای کم ریسک محسوب می‌شود.
• املاک در مناطق امن و حومه‌ شهرهای بزرگ: بخشی از تقاضا برای سرمایه‌گذاری در این تنش‌ها به سمت مناطق امن و حومه کلان شهرها می‌رود. مناطقی که ریسک امنیتی پایینی دارند و هزینه‌های زندگی نیز در آن‌ها پایین است، امکان مهاجرت داخلی در آن‌ها بالاست. در نتیجه موجب افزایش یا ثبات قیمت در این مناطق می‌شوند.

سخن پایانی

در این مقاله از طلاین به تاثیر جنگ بر قیمت مسکن و نوع سرمایه‌گذاری‌ها در این شرایط پرداختیم و دانستیم که تاثیر جنگ بر قیمت زمین و ملک بسیار بالا است و حتی دوره‌های پس از جنگ را نیز در بر می‌گیرد.

اگر جنگ ادامه پیدا کند، کشور در زمینه مسکن دچار رکود قیمت و تورم عمیق می‌شود. در نتیجه سرمایه‌گذاران باید با احتیاط بالا خرید و فروش مسکن را در پیش گیرند و یا برای مدتی تعمل کنند تا بازار از ثبات برخوردار شود.

سوالات متداول