پیش بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده؛ زمان مناسب برای خرید؟

پیش‌ بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده نشان می‌دهد که بازار ملک در مسیر رونق نسبی اما نه جهشی قرار دارد. به گفته کارشناسان، پس از ثبات نرخ ارز و طلا و ورود بخشی از سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن، انتظار می‌رود معاملات تا پایان سال اندکی افزایش یابد، اما همچنان رکود مصرفی در این بخش ادامه خواهد داشت.

در واقع، طبق تحلیل کارشناسان اقتصادی، پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده از رشد محدود و سرمایه‌محور حکایت دارد و خبری از افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها نیست. در ادامه ما سعی می‌کنیم که با بررسی دیدگاه تحلیلگران و داده‌های واقعی بازار، چشم‌انداز دقیق‌تری از آینده قیمت و تحلیل بازار مسکن در ایران به شما همراهان عزیز طلاین ارائه دهیم.

پیش بینی کارشناسان از قیمت مسکن در 6 ماه آینده

تحلیلگران اقتصادی بازار مسکن در ایران تاکید می‌کنند که پیش‌ بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده حاکی از ورود این بازار به فازی از رونق نسبی، اما بدون جهش قیمتی، است. 

به گفته خشایار باقرپور، کارشناس بازار مسکن: کاهش حدود 5 درصدی قیمت ارز و نزدیک به 8 تا 9 درصدی قیمت طلا طی هفته‌های اخیر، مقداری آرامش به بازارهای موازی بخشید و باعث شد قسمتی از سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار ملک حرکت کند.

وی با این حال تاکید دارد که خریداران مصرفی به دلیل عقب‌ماندگی شدید قدرت خرید، قادر نیستند در قیمت‌های فعلی وارد بازار شوند؛ چرا که تورم مسکن تقریبا دو برابر افزایش دستمزدها بوده است.

با این حساب، کارشناسان با تحلیل بازار مسکن بر این نظر هستند که احتمال رشد معاملات تا پایان سال وجود دارد، اما این رشد بیشتر از سمت تقاضای سرمایه‌ای تا تقاضای مصرفی  خواهد بود. باقرپور پیش ‌بینی می‌کند که این دوره رونق حدود 3 تا 5 ماه طول بکشد و سپس بازار به وضعیت ثبات یا حداقل رشد بسیار ملایم بازگردد. 

همچنین، کارشناس اقتصاد مسکن، حسن محتشم اشاره کرده است که قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران در حال حاضر حدود 880 دلار است که نسبت به میانگین بلندمدت 1100 تا 1200 دلار کمتر شده است. لذا به نظر می‌رسد که بازار با فاصله‌ ارزش گذاری نسبت به سایر دارایی‌ها مواجه است و جبران این عقب‌افتادگی در کوتاه‌ مدت بعید خواهد بود.

در واقع مقایسه قیمت طلا و مسکن در ده سال گذشته نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر روند رشد قیمت دارایی‌هایی مانند طلا بیشتر از مسکن بوده است. در مجموع نیز از نگاه تحلیلگران بازار مسکن، می‌توان آینده بازار مسکن  در 6 ماه پیش‌ رو را در قالب سه سناریوی اصلی ترسیم کرد:

سناریوی پایه (ادامه وضعیت موجود)

در این سناریو، نرخ ارز، طلا و تورم در مسیر نسبتا باثباتی حرکت می‌کنند و تغییری جدی در سیاست‌های اقتصادی رخ نمی‌دهد. در نتیجه، بازار مسکن شاهد رشد محدود قیمت‌ها و افزایش نسبی معاملات سرمایه‌ای خواهد بود. تقاضای مصرفی همچنان به دلیل ضعف قدرت خرید پایین مانده و بازار در وضعیت رکود نسبی اما بدون ریزش قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند.

سناریوی بدبینانه (تشدید تنش‌های سیاسی یا نظامی)

اگر تنش‌های سیاسی، تحریم‌های جدید یا نوسانات شدید ارزی در ماه‌های آینده رخ دهد، سرمایه‌ها به سرعت از بازار مسکن خارج یا وارد آن می‎‌شوند و مردم بیشتر به سمت بهترین سرمایه‌گذاری در زمان جنگ گرایش پیدا می‌کنند. 

در این شرایط، احتمال افزایش هیجانی قیمت‌ها همراه با کاهش معاملات واقعی وجود دارد. این وضعیت بازار را به سمت رکود تورمی سوق می‌دهد، یعنی قیمت‌ها بالا می‌روند اما معاملات کاهش پیدا خواهند کرد.

سناریوی خوش‌بینانه (بهبود شرایط اقتصادی و سیاسی)

در صورت کاهش تنش‌های سیاسی، کنترل تورم و ثبات پایدار نرخ ارز، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن وارد فاز ثبات واقعی و رونق تدریجی شود. در این شرایط، افزایش تدریجی قدرت خرید خانوار و رشد ساخت ‌و ساز زمینه را برای افزایش معاملات مصرفی و تثبیت قیمت‌ها فراهم می‌کند.

به طور کلی، سناریوی پایه در حال حاضر به عنوان محتمل‌ترین وضعیت برای 6 ماه آینده پیش بینی می‌شود. یعنی ثبات نسبی در قیمت‌ها همراه با تحرک جزئی در معاملات سرمایه‌ای رخ خواهد داد. این نکته در واقع بدان معناست که بازار مسکن بیشتر متوجه وضعیت «رونق مقطعی سرمایه‌ای» است و تمایلی به «رشد مصرفی گسترده» ندارد.

چه عواملی بر قیمت مسکن در شش ماه آینده اثر می‌گذارد؟

در بررسی پیش ‌بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده، مهم است بدانیم که چه عواملی مسیر حرکت قیمت‌ها را تعیین می‌کنند. عواملی که شاید در پشت صحنه باشند، اما عروسک‌گردان‌های اصلی هستند و قیمت‌ها هم در صحنه نمایش آن‌ها بازی می‌کنند. برخی از این عوامل بر روی قیمت دارایی‌های دیگر مانند قیمت طلای آب‌شده و سایر انواع دارایی‌ها نیز اثر می‌گذارد.

تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت

یکی از اصلی‌ترین عوامل موثر بر پیش ‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده، تورم عمومی و رشد هزینه‌های ساخت و ساز است. از آنجا که کالاها و خدمات بخش ساختمان تحت تاثیر تورم قرار می‌گیرند، افزایش قیمت مصالح، دستمزد، انرژی، مجوز‌ها و خدمات ساختمانی موجب می‌شود قیمت تمام‌شده مسکن بالا برود. 

اگر تورم ادامه یابد، حتی اگر تقاضای مصرفی رشد نکند، بخش تولید مسکن و قیمت مسکن به سمت رشد خواهد رفت (اگر چه به احتمال زیاد این رشد سرمایه‌محور باشد).

نرخ ارز و تاثیر آن بر نهاده‌های ساختمانی

عامل دیگر تاثیرگذار بر پیش ‌بینی بازار مسکن، نوسانات نرخ ارز است. با افزایش نرخ ارز، واردات مصالح و تجهیزات وابسته به ارز، گران‌تر می‌شود. این موضوع قیمت تمام‌شده ساخت را بالا می‌برد و در نتیجه قیمت مسکن نیز تحت فشار قرار می‌گیرد. 

بنابراین اگر نرخ ارز ثبات پیدا کند یا کاهش یابد، از فشار ورودی بر قیمت مسکن نیز کاسته خواهد شد. بدین ترتیب توجه به پیش بینی‌های نرخ ارز مانند پیش‌بینی قیمت دلار در 6 ماه آینده پیش از سرمایه‌گذاری در مسکن اهمیت زیادی دارد که بدانیم اساسا چه نوساناتی را در پیش داریم.

توان خرید و وضعیت تقاضا

عامل سوم بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن و پیش ‌بینی قیمت آن، وضعیت تقاضا است. البته توان خرید خانوارها هم از این قاعده مستثنی نیست. وقتی قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار افزایش یابد، خریدار مصرفی توان ورود به بازار را از دست می‌دهد و تقاضای مصرفی کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی، شاید رشد قیمت بیشتر به سمت سرمایه‌گذاری حرکت می‌کند. 

بنابراین در مسیر پیش ‌بینی قیمت مسکن باید به این سناریو توجه داشت که احتمال دارد قیمت رشد کند ولی سهم عمده آن مربوط به خریداران سرمایه‌ای باشد و خریداران مصرفی دخالتی در بازار نداشته باشند.

عرضه مسکن و فعالیت ساخت ‌و ساز

عرضه مسکن و وضعیت ساخت‌ و ساز نیز از عوامل تاثیرگذار است. زمانی که حجم ساخت ‌و ساز کاهش یابد یا سازندگان با مشکلات تامین مصالح، تامین مالی یا مجوز مواجه شوند، عرضه کم می‌شود و به‌تبع آن قیمت بالا خواهد رفت. 

ضمن اینکه در گزارش عوامل موثر بر قیمت مسکن و پیش‌ بینی روند آتی آن ذکر شده است که ظرفیت بخش خصوصی و تحولات بخش عرضه در تعیین قیمت تاثیرگذارند. از سوی دیگر، اگر در شش ‌ماه آینده سیاست‌های تشویقی یا تسهیلات جدید ارائه شود، به احتمال زیاد عرضه بیشتر شده و مانع رشد شدید خواهد شد.

سیاست‌های پولی، بانکی و اقتصادی دولت

نکته دیگری که در تحلیل پیش ‌بینی قیمت مسکن حائز اهمیت است، سیاست‌های پولی و بانکی، تنظیم نرخ سود و تسهیلات، مالیات بر خانه‌های خالی و دخالت‌های دولت در بازار مسکن است. برای مثال گزارش‌ها نشان می‌دهند که نرخ سود بانکی، تسهیلات ساخت و خرید مسکن و سیاست کنترل نقدینگی در بخش مسکن از عوامل موثر هستند. با این اوصاف، اگر در شش ‌ماه آینده سیاست‌های دولت به سمت باز کردن مسیر تسهیلات خرید مسکن یا کنترل تورم برود، تاثیرش در قیمت نیز قابل مشاهده خواهد بود.

سخن پایانی

در طلاین دانستیم که بر اساس تحلیل کارشناسان اقتصادی، پیش ‌بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده از ثبات نسبی با احتمال رونق محدود سرمایه‌ای خبر می‌دهد. اگرچه برخی تحلیلگران از افزایش معاملات در نیمه دوم سال خبر می‌دهند، اما نبود قدرت خرید در میان خانوارهای مصرفی و رشد هزینه‌های ساخت، باعث می‌شود جهش قیمتی چشمگیری در کوتاه ‌مدت رخ ندهد.

در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران باید با دقت بیشتری تصمیم بگیرند. کارشناسان اقتصادی معتقدند وقتی بازارهایی مانند مسکن وارد فاز رکود نسبی می‌شوند و بازده کوتاه‌مدت آن‌ها پایین است، دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا و بازده روزانه مانند طلای آب‌ شده برای سرمایه‌گذاری گزینه‌ای عاقلانه‌تر باشند. 

سوالات متداول